2023年11月22日 週三 下午3:45
「最近買了人生第一間房子，應該要開心才對，卻出了點問題！」一名網友表示，自己看上一間房，但手邊現金並不算多，必須仰賴房貸幫忙，且一定要貸滿到8成才有辦法負荷，讓他有些猶豫，最後因為房仲向他保證「房貸一定沒問題」，他才決定簽約，沒想到如今卻出現變數，讓他著急的上網求助。
該名網友在臉書「買房知識家 A你的Q」指出，他一開始就向房仲攤牌，此間房子必須貸款到8成，否則以他的經濟能力來看，並無法負擔，而房仲聽完他的況狀後，也信誓旦旦掛保證喊「一定可以」。
他信任房仲的判斷，沒想到簽約後，對方卻對後續貸款問題不聞不問，讓他感到十分不安，擔心若貸款真的出問題、貸不滿8成，他不僅沒辦法買下這間房子，還要面臨違約賠償。
▼原PO在房仲的遊說下買房，事後才驚覺事情大條了。（示意圖／pixabay）
房仲瞎喊可貸8成 同業破解話術
網友看了他的狀況則是直搖頭，感嘆「房仲口頭保證？什麼年代了，都要白紙黑字才能保護自己啦」、「能貸多少這件事，連銀行房貸業務都無法保證，何況是房屋仲介」、「簽約人是你，法律上該負責任的人也是你，違約就是賠房價15％」、「仲介口頭保證不等於違約理由，只能好好溝通了，或是親友＋信貸補齊」、「通常這個都會建議客戶壓但書8成，剩下的是代書會去協調處理，但您沒有壓但書，只能建議去協調看看」、「仲介一定知道可以壓但書，卻不提醒可以這樣做，很故意」。
房仲同業們也驚呼「都快2024年了，這種滿腦只有成交跟業績的房仲還是能成交，又是老鼠屎一顆」、「貸不過去很嚴重」、「通常要自備3成才安全，我都跟客人這樣說」，並建議「可以找其他銀行估估看，如果有保險或是買股票，都可以列出來給銀行試試看，如果有保人的話更好」、「解約條款要押貸款不足8成無條件解約，如果賣方不給押，那就不勉強謝謝再聯絡」、「仲介、簽約代書都會有認識或者配合的銀行，請他們幫忙找銀行，應該有機會找到願意核貸8成的，只是利率跟年限可能不會那麼好」。
▼買方若違約，賣方最高可沒收總價15%金額。（示意圖／pixabay）
貸款成數不足 但書可加註條款
房市達人「賣厝阿明」則說明，實務上有很多買家因為房貸成數不足，想要解除契約而與賣家發生官司糾紛，法院通常都會判定買家需用信貸補足差額，於是後來有許多買家都會在契約但書上，要求加註一條「貸款不足」的解約條款，避免要賠給賣家或建商一筆違約金，或是被沒收高額訂金。
要特別留意，「但書條款」得雙方合意才能寫，也一定要寫清楚「貸不到成交價幾成可以解除合約」及「以什麼方式貸款」，如此一來可以避免賣方在貸款成數、貸款方式上找問題，要求履約。
最常發生的糾紛是，買房只要求沒辦法貸到房價的8成，即無條件解約，但卻沒說清楚要以什麼方式以及跟哪個銀行貸款，例如，A銀行只能貸7成，B銀行卻能貸8成，就會產生爭議，或者賣方直接要求用信貸來補房貸不足的差額。
不過，這種完全不利於賣方的條款，除非是急著賣房的人，否則大部份的賣家都不太會同意簽下這種條款，所以大家在買房之前還是該先去銀行詢問可貸多成數，千萬不要聽賣方或仲介的保證，畢竟借錢的是銀行而不是賣方或仲介。
（封面示意圖／photoAC）
資料來源引用:https://is.gd/InQu31
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