賣厝阿明
2026年2月6日 週五 上午7:00
【M傳媒房產中心】
房市示意圖
當25歲的小美看到「40年房貸、月付3萬4」的廣告時，她不知道這只是銀行為她這個年齡層設定的「專屬賽道」每個年齡都有自己的房貸遊戲規則。
走進銀行，房貸專員桌上都藏著一本無形的「年齡賽道手冊」。
從25歲到55歲，每個年齡段都有銀行系統預設的房貸年限賽道。這不是選擇題，而是現實給出的單選題。
今天我們來揭開這本手冊內容，看看你在哪條賽道上。
25-35歲：
被分配的「40年馬拉松賽道」
如果你在這個年齡段走進銀行，櫃檯人員會對你露出最燦爛的笑容。因為在銀行系統裡，你正站在 「40年超長馬拉松」 的起跑線上。
35歲申請，最多能貸40年，這是銀行對年輕人「財務潛力」的最大信任票。但這張票的代價是：你要跑到75歲才能衝線。
現實是，即使拿到40年賽道資格，多數25-35歲年輕人根本跑不進場。
月付3萬4的入場費，需要家庭月收至少6.8萬的「財力證明」。這等於要求雙薪夫妻每人月薪超過3.5萬，或單身者月薪近7萬，這是多數初入職場年輕人難以企及的門檻。
銀行給了你最長的賽道，卻沒告訴你起跑線前還有一道高高的「收入跨欄」。
36-45歲：
多數人的「30年標準賽道」
來到這個年齡段，銀行對你的笑容變得務實。系統自動將你分配到 「30年標準賽道」。
45歲申請，最多貸30年，這是銀行對壯年族「收入穩定度」的評估結果。你要跑到75歲才能完賽，但比起40年賽道，每月要多付近8,000元。
這條賽道上的跑者，通常正面臨 「家庭開銷高峰」 與 「房貸壓力」 的雙重夾擊。
子女教育費、父母孝親費、生活品質開銷，加上每月4.2萬的房貸，組成了一張緊繃的財務網。雙薪家庭月收入需達12.6萬以上（按房貸不超過收入1/3計算），才能在這個賽道上跑得不那麼氣喘吁吁。
46-55歲：
壓縮的「20年衝刺賽道」
如果你在這個年齡段才首次購屋或想換屋，銀行的表情會變得嚴肅。系統只為你保留 「20年衝刺賽道」。
55歲申請，最多貸20年，這是銀行對中高齡者「退休倒數」的風險控管。你要在75歲前衝刺完畢，每月負擔高達5.5萬元。
這條賽道最殘酷的地方在於 「時間壓縮效應」。
銀行假定你60-65歲退休，所以還款期必須壓縮在退休前後。每月5.5萬的還款額，要求個人或家庭月收入至少16.5萬，且收入穩定性要經得起放大檢視。
每條賽道背後的「隱形淘汰機制」
年齡決定了你的賽道長度，但 「財力」才是決定你能否站上起跑線的關鍵。銀行系統中還有一套隱形的淘汰機制：
負擔率審核：
銀行要求 「月付佔收入比不超過50%」，實務上更安全的線是 33%。
收入穩定性檢驗：
公教人員、大型企業員工通常能拿到較好條件；自由業、中小企業員工則面臨更嚴格審查。
資產負債表評估：
名下已有其他貸款、信用卡債過高，都可能讓你從賽道上被請下來。
被賽道排除的人，去哪了？
當我們談論「幾歲適用幾年房貸」時，其實已經忽略了一個龐大群體：那些根本無法達到任何賽道起跑標準的人。
25歲年輕人看到40年賽道的月付3萬4，發現是自己月薪的80%甚至100%，直接選擇「退賽」。
35歲壯年族面對30年賽道的月付4.2萬，計算著孩子的補習費和父母的醫療費，最終決定「棄權」。
50歲中年族看著20年賽道的月付5.5萬，想著退休存款還未夠，只能「觀望」。
這些人沒有消失在統計數字裡，他們轉向了 「場外賽道」：社會住宅、租金補貼、長期租賃，或是選擇離開高房價區域。
賽道早就鋪好，但多數人連起跑線都碰不到
銀行的年齡加房貸年限不超過75歲的規則，看似公平地為每個年齡層鋪好了賽道。但真相是：這些賽道是為「已具備一定財務條件」的人設計的。
真正的「房貸年齡學」應該是：先計算「你能負擔的月付佔收入比」，再回頭推算「你能買多少總價的房子」，最後才是「根據年齡選擇合適的貸款年限」。
下次聽到「你的年齡可以貸幾年」時，記得問自己更重要的問題：「以我的收入，應該選擇多少總價的房子，才能讓生活不被房貸綁架？」
資料來源引用:https://is.gd/MNnhF1
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